אפיק ההשקעה הנדל"נית – ניתוח כדאיות לנכס נדל"ני

 

טור אישי מאת: ניר לוי, עו"ד ושמאי מקרקעין

במהלך החיים ישנם בינינו, ברי מזל שלפתע יורשים כספים מדוד ערירי או גוזרים קופון שמן מעסקה מוצלחת, או אפילו זוכים לבונוס אטרקטיבי ממקום עבודתם. אחר שמצויה בידיהם הפרוטה שואלים עצמם, לא פעם, אותם ברי מזל מהו אפיק ההשקעה הכדאי ביותר. ישנם אפיקי השקעה מניבים שונים ועולם ההשקעות בנדל"ן הוא אחד מהם. כדי להשקיע בנדל"ן מניב באופן מושכל יש להצטייד בנתונים ובבדיקות. היכולת לנתח עסקאות תשואה ולהבין את הקריטריונים לעסקה מוצלחת הם השלב הראשון בדרך להחלטה.

להלן מספר קריטריונים על מנת לנתח את תזרים המזומנים מכל נכס פוטנציאלי.

1. וודאו הכנסה.
2. וודאו הוצאות.
3. קיבעו הכנסה נטו.
4. חישוב שיעור ההיוון של הנכס.
5. חישוב תשלומי החזר ההלוואה והתשואה שלכם.

למעשה, עליכם לבדוק את ההכנסות וההוצאות של הנכס, ואז תהיה לכם תמונה של הרווח התפעולי של הנכס, עכשיו אתם יודעים מהו תזרים המזומנים. ועכשיו אתם יכולים לדעת גם מהי ההצעה שאתם מתכננים להציע למוכר. האם הייתם קונים עסק, מבלי לדעת כמה הוא מכניס, כמה הוא מוציא וכמה הוא מרוויח? אותו הדבר חל לגבי השקעות בנדל"ן, אתם לא תרכשו נכס, מבלי לדעת את הפרטים הללו. בהשקעות נדל"ן, אלא אם כן אתם סוחרים שקונים בזול ומוכרים ביוקר… המילים החשובות ביותר הן: תשואה, תזרים מזומנים ושווי. אם השקעתם 100,000$ על נכס נדל"ן, והנכס הזה מניב 1,000$ לחודש, התשואה שלכם היא 12% לשנה. לא רע. אבל אם אותו הנכס הניב לכם 500$ לחודש, התשואה שלכם היא 6%, ואז יהיה זה אולי בזבוז של זמן לנסות לשאת משא ומתן על נכס המניב תשואה נמוכה כל כך.

 להלן הצעדים ההכרחיים לבדיקה:

צעד ראשון – וודאו הכנסה. גם אם בעל הנכס אומר לכם מהי ההכנסה החודשית, עליכם לוודא ולאשר דבריו. בדרך כלל כשתסתכלו על החוזים עם הדיירים, תוכלו לראות כמה באמת הנכס מניב. הכנסה, היא הגורם החשוב ביותר בכל הנוגע להשקעות בנדל"ן. אם לא תוודאו את ההכנסה מראש, תצטרכו לוודא לאחר מכן, ואז כבר יהיה מאוחר מדי. לכן, הזמן הכי טוב, זה עכשיו. המשתנה הפשוט הזה, יאמר לכם האם שווה לכם להשקיע עוד זמן על הנכס הזה. לפני שאנחנו מתקדמים, הבה נגדיר מספר תנאים;

 

ישנם 3 סוגי הכנסות לכל נכס:

הכנסה ממשית – סך ההכנסה שהנכס הניב ב-12 החודשים האחרונים.

הכנסה פוטנציאלית ממשית – סך ההכנסות שהנכס יכול היה להניב ב-12 החודשים האחרונים, זאת במידה וכל היחידות במבנה היו מושכרות (100% תפוסה) ובעל הנכס יכול היה לנצל את כל הזדמנויות ההכנסה.

הכנסה פוטנציאלית עתידית – סך ההכנסה שהנכס יכול להניב, על פי שער שכ"ד של היום, במידה והתפוסה תעמוד על 100%, והבעלים ינצל את כל הזדמנויות ההכנסה ב-12 חודשים הבאים.

בדרך כלל, בעלי נכסים ינסו למכור את הנכס שלהם לפי ההכנסה הפוטנציאלית העתידית, עליכם לקנות את הנכס בהתבסס על ההכנסה הממשית הנוכחית. נסו להימנע מרכישת נכס נדל"ן לפי הכנסה פוטנציאלית עתידית, הנחה זו היא כמו להמר בקזינו. כשאתם רוכשים נכס בהתבסס על ההכנסה הממשית, למעשה הנכם מנצלים את מיטב כספכם ומתחילים לנהל את הנכס החדש שלכם, לפי מצבו הנוכחי, ולא בהתבסס על הכנסות עתידיות דמיוניות. עליכם לאמת את כל המידע שהבעלים מספר לכם אודות ההכנסה של הנכס. הרי כשהמוכר מפרסם שההכנסה מהנכס היא 5,000$ לחודש, הוא מספק לכם הערכה גסה בהתבסס על ההכנסה הפוטנציאלית העתידית של הנכס או בהתבסס על ההכנסה הפוטנציאלית הממשית. אם שכר הדירה האמיתי הנוכחי הוא 4,850$ במקום 5,000$, זה אומר שהמוכר סטה ב-1,800$ בשנה, כלומר 8,100 ₪ כל שנה. ומה קורה אם המוכר לא מפרסם את ההכנסה משכר הדירה, דבר שקורה לא פעם… במקרה כאמור, עליכם לבקש העתקים של חוזי השכירות מול הדיירים, המתגוררים בנכס על מנת לחשב את כך ההכנסות מהשוכרים ולהשתמש במספרים הללו, בשביל החישובים שלכם. בנקודה זו, אנחנו יכולים לוודא את ההכנסה הממשית הפוטנציאלית של הנכס. זכרו, זאת ההכנסה שהנכס יכול להכניס במידה והיה מושכר ב-100%, לפי שער שכר הדירה הנוכחי. אבל, הסיכויים שהנכס הזה יהיה מושכר ב-100% תפוסה, מעכשיו ועד יומכם האחרון על פני כדור הארץ, לפי שער שכ"ד הנוכחי מבלי להשתנות… הם קטנים מאד… לפיכך, אנחנו חייבים לחשב שינויים בתפוסה, ואם אנחנו כבר מחשבים את זה… עלינו לחשב מקורות הכנסה נוספים, כמו מכבסות פרטיות (ישנם בניינים המכילים מכבסות), אנטנות סלולאריות, חנייה, שילוט לכיוון הכביש ועוד… רב הזמן, המוכר ימלא לכם את הראש במספרים לא מדויקים וינסה לשכנע אתכם שהנכס לגביו אתם מתעניינים הוא הנכס הכי רווחי בעולם… אל תיפלו לפח הזה, תעברו בזהירות ובעדינות… רב המשקיעים לא מחשבים את השינויים בתפוסה, אך מנסים לשכנע את עצמם שההכנסות הנוספות יכנסו כמו מים. המפתח הוא לנסות לשקף את מספר השינויים בתפוסה (דיירים שעוזבים ונכנסים) בעתיד. לנסות לשכנע את עצמכם שהנכס הוא כדאי, רק בגלל שאהבתם את המראה שלו, משמעותה: עשיית עסקים גרועה מדרגה ראשונה! נחמד לדעת מה הנכס הרוויח בעבר, אבל יותר חשוב לדעת מה הוא ירוויח בעתיד. תעדו בדיקות ותגלו לעיתים קרובות שהמוכרים מגזימים בתשואות שהם מציינים ומספרים לכם סיפורי מעשיות. עכשיו שהבנו את ההכנסות של הנכס, אנחנו יכולים לעבור לחלק חשוב, הוצאות…

 

צעד שני – יש לוודא את ההוצאות. המטרה שלנו כאן, היא לקבל תמונה ברורה של ההוצאות של נכס הנדל"ן ולנסות למצוא דרכים לייעל את ההוצאות, או להפחית אותן. שלא כמו חישוב ההכנסות, שהמטרה שלכם הייתה להיות מדויקים על ההכנסה הקבועה, עם הוצאות, המטרה היא להיות הכי קרובים שאפשר להוצאות. לא משנה אם אתם תשתמשו בחברה לניהול נכסים או לא, לקרוא למישהו שינהל לכם את המקום, השעה שתשקיעו עם נציג חברת ניהול הנכסים שלכם יהיה השקעה טובה של הזמן שלכם. דבר ראשון, אתם רוצים לגלות מה דרוש על מנת לנהל את הנכס ואת זה אתם עושים לפני, לא אחרי שאתם רוכשים את הנכס. משקיעים עושים את הטעות הטיפשית וחושבים שהם יכולים להעסיק חברה לניהול נכסים אחרי שהם רכשו את הנכס, ואז הם מגלים שהחברה לוקחת מהם הון תועפות ושהנכס כבר לא רווחי, בגלל שהחברה לניהול נכסים, גוזלת את כל המשאבים… אל תיפלו בפח הזה. תוודאו את כל ההוצאות לפני שאתם הולכים לרכוש את הנכס. למעשה, תעשו את זה בזמן שאתם רק בוחנים את רווחיות הנכס. דבר שני, אתם רוצים לדעת איך לצמצם את ההוצאות מבלי לפגוע ברווחיות המבנה. עכשיו המטרה שלכם היא רק לקבל תמונה של ההוצאות שהנכס דורש מכם, לא יותר מזה. זה הזמן לכתוב את כל ההוצאות האפשריות על דף, לבחון את המספרים ולדעת האם הנכס עדיין יהיה רווחי, גם אחרי כל ההוצאות שהוא דורש. אז מהן ההוצאות? בדו"ח רווח / הפסד של הנכס יש לכם את כל ההוצאות שהנכס הוציא במהלך השנה האחרונה. אתם יכולים לקבל תמונה ברורה, של כמה כסף הוא יוציא מהכיס שלכם בעתיד. ההוצאות שניתן למצוא בדרך כלל הן: שיפוצים ותחזוקה, שירותים, מיסים, ביטוח והוצאות בלתי צפויות.

 

צעד שלישי – לקבוע הכנסות נטו אחרי שיש לכם תמונה של ההכנסות ושל ההוצאות, אתם צריכים לדעת מהי ההכנסה נטו שאתם מקבלים מהנכס ולחשב את ההכנסה פחות ההוצאות התפעוליות. המספר המתקבל הוא חשוב, כי בסופו של דבר, תבססו את הצעתכם עליו. בשביל לחשב את נטו הכנסה, אתם בסך הכול מפחיתים את ההוצאות מההכנסות. הכנסות – הוצאות = הכנסה נטו, כאשר המטרה היא להגיע למספר גדול חיובי, כמה שיותר גדול, כך טוב יותר. אבל לפני שאתם מתחילים להתלהב, זכרו שהמספר הזה, זה לא הרווח שלכם מהנכס והוא לא כולל את תשלומי ההלוואה שלכם. תשלום ההלוואה שלכם יחושב לפי הסכום שאותו אתם משלמים על הנכס + המקדמה + אחוזי הריבית.

 

צעד רביעי – שיעור ההיוון של הנכס אתם בטח חושבים שזה מתחיל להיות מסובך, זה נשמע הרבה יותר מסובך ממה שזה באמת. שיעור ההיוון = ההכנסה נטו / מחיר המכירה או מחיר המכירה * ההכנסה נטו = שיעור ההיוון. אתם בטח חושבים איך אני יכול לחשב את שיעור ההיוון, אם אין לי עדיין את מחיר המכירה. החישוב קל, מחיר המכירה הוא למעשה הטרנד של מחיר המכירה לבניין בשוק הנוכחי כך שאין בעיה להשיג את מחיר המכירה כדי לחשב את שיעור ההיוון. וזה כל מה שאתם צריכים לעשות, כדי לחשב כמה הנכס שווה באמת. פשוט מחלקים את ההכנסה נטו בשיעור ההיוון והמספר שיצא לכם, הוא שווי הנכס. זהו מחיר המכירה כפי שהמוכר קורא לו ומספר שווי הנכס, הוא ההצעה הראשונית שלכם.

 

איך אנחנו מחשבים את שיעור ההיוון?

שיעור ההיוון הוא מדד של היחס בין ההכנסה נטו שהנכס מניב ומחיר המכירה שלו. לדוגמה, אם בניין נרכש ב-1,000,000$ והוא מניב 100,000$ הכנסה נטו שנתית, אז: 100,000$ / 1,000,000$ = 0.1 = 10%. שיעור ההיוון של הנכס הוא 10%. שיעור ההיוון של הנכס מודדת למעשה, עד כמה מהר ההשקעה תכסה את עצמה. נחלק את ההכנסה נטו שלנו, בשיעור ההיוון ואם נעשה זאת נקבל את המחיר שאותו אנו צריכים להציע למוכר. לדוגמא, אם המוכר הציע את הנכס למכירה ב-700,000$ ההכנסה נטו של הנכס היא 4,000$, מהו שיעור ההיוון? הכנסה נטו השנתית היא: 48,000$ לכן נחשב: 48,000$ / 700,000$ = 0.068 = 6.8%. עכשיו, נחשב את המחיר אותו אנחנו צריכים להציע למוכר. עכשיו אם נחלק 48,000 ב-6.8% = 705,882$. למעשה, במקרה הזה, המוכר מבקש פחות ממה שהנכס שווה, והוא לא שם לב בכלל.